+7(978) 720-64-25 info@sevsadovod.ru Вт и Пт: 9:00 - 14:00
Земля в собственность

Особенности купли-продажи земельных участков

С переходом в российское правовое поле у собственников земельных участков, частных домовладений в Севастополе появилось много вопросов об организации процесса оформления земельных участков и строений на нем, проведении сделки по продаже недвижимости, наличии при купле-продаже тех или иных документов. В этой статье на эти и некоторые другие вопросы дает разъяснение Партнер Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Союз садоводов России»   юрист агентства недвижимости МИЭЛЬ в Севастополе Елена Горбачева.

Многочисленные владельцы жилых домов и дач на земельных участках в Севастополе, выделенных под сады, огороды или жилищное строительство в разное время получившие право обладать такими объектами недвижимости и не оформившие их в собственность на территории города Севастополя, сегодня все еще имеют возможность оформить право собственности в соответствии с действующим законодательством РФ и на законных основаниях распоряжаться такими объектами.

Законный собственник имеет право распорядиться своим имуществом по своему усмотрению — продать, подарить, завещать, передать в залог или сдать в аренду.

Обращаем внимание, что продажа (передача) садового участка, строений на нем путем передачи прав на вступление в члены садоводческого товарищества, так называемая «продажа по членской книжке» законодательством РФ не предусмотрена.

Для законной продажи земельного участка и дома необходимо подготовить документы (кадастровые паспорта, и в случае отсутствия — оформить право собственности на объекты недвижимости) и только тогда заниматься продажей. Процесс подготовки документов для оформления в собственность земельного участка многоэтапный и непростой, поэтому лучше обратиться в многопрофильные компании недвижимости, имеющие в штате опытных юристов, кадастровых инженеров и геодезистов.

При покупке земельного участка и расположенных на нем строений обратите внимание также на следующие моменты.

Продавец для осуществления купли-продажи должен иметь правоустанавливающие документы и на земельный участок и на жилой/садовый дом на таком участке. При отсутствии права собственности на один из объектов нет гарантии оформления этого права покупателем в будущем.

Документами, устанавливающими право собственности продавца на земельный участок и строения на нем могут быть государственный акт на право собственности, договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), декларация об объекте недвижимого имущества, решение суда, иные документы. Если права собственности были ранее (до 21 марта 2014 года) зарегистрированы  в соответствии с Украинскими законами, то они считаются ранее возникшими правами и признаются юридически действительными. Перерегистрация таких прав не обязательна. Такой порядок установлен ст.12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки и строения, прошедшие государственный кадастровый учет. Этот факт подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, здания, строения или выпиской из государственного кадастра недвижимости. Для сделки купли-продажи потребуется поставить объекты (и участок и строение отдельно) на государственный кадастровый учет. Причем постановка на кадастровый учет ранее учтенных (имеющих украинский кадастровый номер) объектов осуществляется упрощенным способом, для чего достаточно просто сдать правоустанавливающие документы через многофункциональные центры для постановки объекта на государственный кадастр недвижимости и в дальнейшем получить кадастровый паспорт (КП1). Считаем важным, при постановке на кадастровый учет земельного участка, установить его точные границы согласованные с собственниками соседних земельных участков. Это необходимо сделать для избежания в дальнейшем возможных «соседских» судебных споров о границах земельных участков.

  • Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и строения и ограничениях их использования. Проверить наличие обременений (ограничений) объектов недвижимого имущества можно, запросив у продавца выписку из Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Севастополя (Севреестр). По объектам, на которые право собственности не зарегистрировано в Севреестре, и имеются правоустанавливающие документы украинского образца, наличие обременений проверяется справкой из БТИ или иного регистрирующего органа.
    Договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем строений, сооружений может быть заключен в простой письменной форме (нотариальное удостоверение необходимо только для отдельных случаев) и должен содержать существенные условия, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются данные о самих объектах купли-продажи, содержащие их основные характеристики, такие как кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования земельного участка, назначение здания (строения, сооружения), а также согласованную продавцом и покупателем стоимость продаваемых объектов.

Оплата по договору купли-продажи  может осуществляться по договоренности сторон наличными денежными средствами или через банк.

В соответствии в законодательством РФ регистрация перехода права собственности на любой объект недвижимости Севастополя происходит в Севреестре, объект считается официально приобретенным только с даты такого перехода, и на этом хотелось бы заострить особое внимание. Подписав договор купли-продажи объекта и   передав его на регистрацию в многофункциональный центр (МФЦ) покупатель еще не становится его собственником, и станет им только когда государственный регистратор Севреестра внесет сведения  в Единый государственный реестр прав. При этом для оформления права собственности имеет огромное значение достаточность и проверка юридической чистоты правоустанавливающих и иных документов на объект, проверка отсутствия обременений,  чтобы в дальнейшем при регистрации перехода права не было приостановления или отказа в такой регистрации.

Поэтому стоит обратить внимание и на порядок расчета за приобретаемый объект. В связи с вышеизложенным, получается что расчет при подписании договора купли-продажи является передачей денежных средств задолго до регистрации перехода права собственности, и в случае отказа в регистрации могут возникнуть неприятные моменты. Рассмотрим следующие варианты расчета:

— при проведении нотариальной сделки — допускается расчет при подписании договора, необходимые проверки объекта на принадлежность собственнику и отсутствие обременений сделаны, но нотариус также сдает документы на регистрацию в Севреестр и услуги нотариуса по сделке купли-продажи стоят дополнительно;

расчет после регистрации перехода права собственности, то есть после   получения договора с отметкой о проведенной регистрации и выписки о  правах на данный объект. При этом варианте до момента оплаты на объект накладывается обременение, которое необходимо снять обеим сторонам сделки после перечисления или получения денежных средств;

расчет с использованием банковской ячейки или депозита нотариуса — в этом случае при подписании договора купли-продажи наличные денежные средства закладываются в присутствии обеих сторон договора в сейф (ячейку) банка, при этом в банке подписывается трехсторонний договор. Продавец, только предъявив договор с отметкой о проведенной регистрации и выписки о  правах на данный объект, согласно условиям банковского договора имеет доступ к ячейке и может забрать деньги. В случае отказа в регистрации, покупатель забирает свои денежные средства обратно. Все стороны подстрахованы.

—  оплата за объект через счет в банке с использованием аккредитива или счета эскроу — это безналичный вариант банковской ячейки, в этом случае денежные средства с блокированного счета покупателя перечисляются на счет продавца, но только при предоставлении подтверждающих переход права собственности документов.

Следовательно, учитывая, что государственная регистрация перехода права на земельный участок и строения на нем осуществляется примерно по истечении одного месяца после подачи всех необходимых документов, самым безопасным способом расчета между продавцом и покупателем является банковская ячейка или эскроу.

Выбор способа расчетов за вами, но стоит отметить что организацию расчетов, также как и организацию проверки документов, подготовки договора с учетом всех нюансов, направление запросов в соответствующие органы, подготовку других необходимых документов к сделке лучше доверить специалистам.

Еще некоторые моменты:

-Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем обязательно  осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

-Стоимость земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, является существенным условием договора и должна соответствовать реальной стоимости, за которую продается объект. Это гарантирует Вам возврат фактически уплаченных денежных средств в случае расторжения договора по законным основаниям.

Переход права собственности на земельный участок, как уже отмечалось, должен быть зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав. Таким органом в городе Севастополе является Севреестр.

Документы на государственную регистрацию подаются через МФЦ, за государственную регистрацию перехода права уплачивается государственная пошлина в соответствии с Налоговым Кодексом РФ.

Поделиться в соцсетях

Автор

sevspa

Нет комментариев

Оставить свой комментарий

шестнадцать + 15 =

ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК

×
СТАТЬ ПАРТНЕРОМ

×